Организация по эксплуатации инженерных сетей и сооружений. Техническое обслуживание инженерных сетей
Системное управление объектом недвижимости
Данная система менеджмента здания направлена на максимально эффективное и экономичное использование всех его систем. Управление объектами коммерческой недвижимости в рамках переданных полномочий в Ваших интересах (интересах собственника) включает:
- Профессиональное юридическое сопровождение и консультирование Клиента по вопросам управления инженерными системами в частности и управлению недвижимостью в общем
- Выстраивание отношений с арендаторами и контроль выполнения условий договоров аренды
- Организация и контроль работы всех служб и обслуживающих организаций на объекте
- Представление интересов Клиента в Государственных службах
- Оптимизация затрат на коммунальные услуги (установка приборов учета водопотребления, теплоснабжения, газоснабжения, применение энергосберегающих источников освещения)
Обслуживание инженерной инфраструктуры
Эффективная работа по данным направлениям деятельности позволяет продлить срок безопасной эксплуатации оборудования и помещений:
- Мониторинг технического состояния инженерной инфраструктуры и элементов конструкций
- Планово-предупредительные и профилактические работы по обслуживанию инженерной инфраструктуры и элементов конструкций, регулировка и наладка оборудования
- Подготовительные работы к сезонной эксплуатации
- Обеспечение бесперебойной работы систем ГВС/ХВС и канализаций, электроснабжения и сигнализационных систем
- Своевременное проведение столярного, слесарного ремонта, регулировка дверных и оконных блоков
- Техническое обслуживание кондиционеров
- Техническое обслуживание систем вентиляции, обслуживание кондиционеров воздуха жилых и общественных зданий и объектов инженерного обеспечения
- Текущий ремонт наружного освещения
- Учет потребления коммунальных услуг арендаторами
Контроль и ведение документации для объекта
Проведение любых работ по техническому обслуживанию здания требует разработки и соблюдения четких инструкций и ведения документооборота. В зависимости от Ваших потребностей, наша компания готова предложить следующие услуги:
- Ведение соответствующих журналов, технической документации
- Контроль соблюдения санитарных, противопожарных норм, правил и инструкций по технике безопасности и охране труда
- Ведение контроля за расходованием энергоресурсов, проведение анализа затрат
Пример программы технического обслуживания:
1. Система электроснабжения:
1.1. Проверка состояние помещения РУ, исправность дверей, наличие и исправность замков - 6 раз в сутки (При регулярных обходах).
1.2. Проверка исправности освещения и сети заземления в помещении РУ - 6 раз в сутки.
1.3. Проверка наличия средств пожаротушения в помещениях РУ - 1 раз в сутки
1.4. Проверка наличия исправных и испытанных защитных средств - 1 раз в сутки.
1.5. Проверка состояния контактов, рубильников щита низкого напряжения визуальным осмотром - 2 раза в сутки.
1.6. Проверка целостности пломб у счетчиков - 1 раз в сутки.
1.7. Проверка состояния изоляции (запыленность, наличие трещин, разрядов и т.п.) - 1 раз в сутки.
1.8. Проверка работы системы сигнализации - 1 раз в сутки.
1.9. Проверка исправности и правильности показаний указателей положения выключателей в устройствах управления и автоматики - 1 раз в сутки.
1.10. Проверка исправности замков и закрытия шкафов управления, распределительных щитков - 1 раз в сутки.
1.11. Проверка отсутствия нагрева контактных соединений, корпусов коммутационных аппаратов, изоляции электропроводки в распределительных и групповых щитах - 1 раз в сутки.
1.12. Снятие показаний счетчиков в часы максимума нагрузки - 1 раз в сутки.
1.13. Очистка аппаратов, контактов от пыли и наплывов - 1 раз/квартал.
1.14. Протяжка контактных соединений и наконечников - 1 раз/квартал.
1.15. Проверка устройств защитного отключения - 1 раз/квартал.
1.16. Очистка и смазка шарнирных соединений - 1 раз/квартал
1.17. Замена перегоревших ламп - при выявлении и по заявке - в течение 1 часа.
1.18. Проверка исправности аварийного освещения при отключении рабочего освещения - 1 раз в 6 месяцев.
1.19. Поверка контрольно-измерительных приборов в специализированной организации (имеющей лицензию на данный вид работ) - 1 раз/год.
1.20. Проверка и испытания средств защиты (в специализированной лаборатории) - в соответствии с нормами.
Проверка параметров стационарных электроприемников, электропроводок и
заземляющих устройств (проводится специализированной организацией) - в соответствии с нормами.
Контрольные замеры режимов электропитания оборудования - 6 раз/сутки, 1 раз в сутки, 1 раз в месяц (периодичность определяется для каждого вида и конкретного оборудования и согласуется с Заказчиком.).
Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов и неисправных установочных изделий, включая коммутационные изделия с номинальным током до 25 А включительно (без выполнения дополнительных работ по прокладке кабеля, монтажу дополнительного оборудования, комплектующих изделий и т.п.).
2. Система вентиляции:
2.1. Визуальный и инструментальный контроль за температурой, давлением теплоносителя, воздуха до и после калорифера, температурой воздуха внутри помещений в контрольных точках - 6раз в сутки.
2.2. Проверка положения дросселирующих устройств, плотность закрытия дверей вентиляционных камер, люков в воздуховодах, прочность конструкций воздуховодов, смазки шарнирных соединений, бесшумности работы системы, состояния виброоснований, мягких вставок вентиляторов, надежности заземления - 6 раз в сутки.
2.3. Осмотр оборудования систем, приборов автоматического регулирования, контрольно-измерительных приборов, арматуры - 6 раз в сутки.
2.4. Проверка степени износа всех подвижных элементов агрегата и надежности затяжки установочных болтов −1 раз в квартал.
2.5. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей агрегатов и электропроводок к ним - 1 раз в квартал.
2.6. Проверка исправности ЗРА - 1 раз в 6 месяцев.
2.7. Очистка калорифера - 1 раз в 6 месяцев.
2.8. Замена фильтров - 1 раз в квартал.
2.9. Сезонное регулирование - по мере необходимости, не реже 1 раза в 3-4 месяца.
2.10. Очистка защитных сеток и жалюзи перед вентиляторами - по мере необходимости, не реже 1 раза в 6 месяцев.
2.11. Промывка водяных систем - 1 раз в год.
2.12. Испытания на прочность и плотность водяных систем - 1 раз в год
2.13. Поверка контрольно-измерительных приборов в специализированной организации (имеющей лицензию на данный вид работ) - 1 раз в год.
3. Система холодоснабжения:
3.1. Внешний осмотр оборудования, проверка креплений, ограждений и конструкций холодильной машины - 1 раз/месяц. (В Центральном офисе - 8 раз в сутки)
3.2. Проверка электропитания по фазам (проверка дисбаланса по напряжению, по току) - 1 раз/месяц.
3.3. Профилактика электрических соединений щита управления и компрессорно-конденсаторного блока - 1 раз/месяц.
3.4. Проверка состояния силовых электрических кабелей и их соединений - 1 раз/месяц.
3.5. Контроль и запись: - избыточного давления испарения, температуры испарения, - избыточного давления конденсации, температуры конденсации (в случае несоответствия, производится дозаправка холодильной машины) - 1 раз/месяц.
3.6. Контроль и документальная регистрация состояния автоматики и показаний КИП - 1 раз/месяц;
3.7. Проверка работы дренажной системы оборудования и при необходимости чистка дренажа (не реже - 1 раз/месяц).
3.8. Контроль состояния хладагента и масла, тестирование пульта управления - 1 раз/месяц.
3.9. Проверка герметичности фреонового контура - 1 раз/месяц.
3.10. Проверка герметичности водяного контура - 1 раз/месяц. (В Центральном офисе - 8 раз в сутки).
3.11. Контроль работы электромагнитных клапанов - 1 раз/месяц.
3.12. Проверка срабатывания систем защиты компрессора (ов) - 1 раз/месяц.
3.13. Контроль уровня масла - 1 раз/месяц.
3.14. Проверка степени загрязнения фреоновых фильтров - 1 раз/месяц.
3.15. Чистка фильтров конденсаторов - 1 раз/месяц.
3.16. Проверка состояний силовых и управляющих цепей оборудования, по необходимости производить подтяжку резьбовых соединений - 1раз/квартал.
3.17. Проверка лопастей вентиляторов - 1раз/квартал.
3.18. Контроль срабатывания предохранительных клапанов - 1 раз/6 месяцев.
3.19. Контроль состояния конденсатора и его чистка - 1 раз/6 месяцев.
3.20. Ревизия подшипников вентиляторов - 1 раз/год.
3.21. Ревизия внутренней полости вентиляторов - 1 раз/год.
3.22. Проверка состояния изоляции электродвигателя - 1 раз/год.
3.23. Тестирование всех основных рабочих контуров Оборудования на кислотность масла и влажность фреона - 1 раз/год.
3.24. Введение в состав масла компрессорного агрегата антифрикционных присадок - 1 раз/год.
3.25. Тестирование контрольно-измерительных приборов и автоматики - 1 раз/год.
3.26. Замена фильтрующих элементов фильтров осушителей, при необходимости замена хладагента - 1 раз/год.
3.27. Ревизия подшипников насосов теплоносителя - 1 раз/год.
3.28. Контроль давления расширительного бака мембранного типа, при необходимости дозаправка азотом - 1 раз/год.
3.29. Замена компрессорного масла - 1 раз/2 года (по рекомендациям завода-изготовителя).
4. Система кондиционирования воздуха:
4.1. Внешний осмотр и контроль состояния оборудования - 6 раз в сутки.
4.1. Проверка режимов работы (логики) кондиционеров - 1 раз в месяц.
4.2. Очистка фильтров внутреннего блока - 1 раз в месяц.
4.3. Проверка работы дренажных помп - 1 раз в месяц.
4.4. Контроль уровня масла - 1 раз в месяц.
4.5. Проверка защиты от обмерзания и картерного подогревателя - 1 раз в месяц.
4.6. Очистка конденсатора (наружного блока) - 1 раз в месяц, при необходимости - 1 раз в неделю.
4.7. Очистка испарителя (внутреннего блока) - 1 раз в месяц.
4.8. Проверка вентиляторов - 1 раз/квартал.
4.9. Очистка решеток теплообменников - 1 раз/6 мес.
4.10. Проверка работы клапанов (на фанкойлах с клапанами)- 1 раз/год.
4.11. Очистка и промывка дренажной системы - 1 раз/3 мес.
4.12. Тестирование автоматики и предохранительных устройств, при необходимости регулировка и ремонт - 1 раз/3 месяца
4.13. Смазка подшипников электродвигателей - 1 раз 6 месяцев.
4.14. Проверка работы ТРВ, при необходимости регулировка, ремонт - 1 раз 6 месяцев.
4.15. Проверка давления фреона в контуре, выявление и устранение неисправности, дозаправка - при необходимости.
4.16. Проверка состояния и крепления, очистка наружного блока - 1 раз в 6 месяцев.
4.17. Проверка и восстановления гидроизоляции поддона конденсатоотвода - 1 раз/год.
5. Система теплоснабжения (ЦТП, ИТП), система отопления:
5.1. Контроль параметров теплоносителя (давление, температура, расход) - 6 раз/сутки.
5.2. Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорная арматура, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) - 6 раз/сутки.
5.3. Проверка функционирования клапанов (свободного хода, плотность закрытия, отсутствие течи) - 2 раза/месяц.
5.4. Чистка (промывка, замена) фильтров - 1 раз/год.
5.5. Чистка (промывка) теплообменных аппаратов - 1 раз/год.
5.6. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов - 1 раз/год.
5.7. Подготовка оборудования к отопительному сезону. Испытания на прочность (опрессовка) Получение Актов готовности оборудования к отопительному сезону. - 1 раз/год.
5.8. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним - 1 раз/квартал.
5.9. Ревизия подшипников насосов теплоносителя - 1 раз/год.
5.10. Читка (промывка) фильтров - 1 раз/год.
5.11. Оформление и сдача отчетов по показаниям узла учета тепла в Теплосеть - 1 раз в месяц.
5.12. Поверка приборов учета. - 1 раз в год.
5.13. Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и узлов, манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.
6. Система горячего водоснабжения:
6.1. Контроль параметров теплоносителя (давление, температура, расход) - 6 раз/сутки.
6.2. Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) - 6 раз/сутки.
6.3. Проверка функционирования клапанов (свобода хода, плотность закрытия, отсутствие течи) - 2 раза/месяц.
6.4. Чистка (промывка) фильтров - 1 раз/год.
6.5. Чистка (промывка) теплообменных аппаратов - 1 раз/год.
6.6. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов - 1 раз/год.
6.7. Испытания на прочность и плотность - 1 раз/год.
6.8. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним - 1 раз/квартал.
6.9. Ревизия подшипников насосов теплоносителя - 1 раз/год.
6.10.Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и узлов: манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.
7. Система холодного водоснабжения:
7.1. Контроль параметров воды (давление, температура, расход) - 6 раз/сутки.
7.2. Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) - 6 раз/сутки.
7.3. Проверка функционирования клапанов (свобода хода, плотность закрытия, отсутствие течи) - 2 раза/месяц.
7.4. Чистка (промывка) фильтров - 1 раз/год.
7.5. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов - 1 раз/год.
7.6. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним - 1 раз/квартал.
7.7. Ревизия подшипников насосов теплоносителя - 1 раз/год.
7.8. Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и
узлов: манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.
8. Противопожарная система:
8.1. Система противопожарного водопровода.
8.1.1 Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) - 6 раз/сутки.
8.1.2. Проверка функционирования клапанов (свобода хода, плотность закрытия, отсутствие течи) - 2 раза/месяц.
8.1.3. Проверка исправности пожарных насосов - 1 раз/месяц.
8.1.4. Проверка исправности противопожарного водопровода - 1 раз/6 месяцев (весна, осень).
8.1.5. Перекатка рукавов на новую скатку - 1 раз/год.
8.1.6. Проверка исправности, плотности закрытия задвижек и регулировочных кранов - 1 раз/год.
8.1.7. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним - 1 раз/год.
8.1.8. Ревизия подшипников пожарных насосов - 1 раз/год.
8.2. Система огнезадерживающих клапанов и клапанов дымоудаления
8.2.1. Профилактический осмотр - 1 раз/6 месяцев.
8.2.2. Очистка внутренней полости клапана - при наличии отложений.
8.2.3. Контроль работоспособности клапанов - 1 раз/год.
9. Лифтовое хозяйство:
10.1. Осмотр лифта - 1 раз/смена.
10.2. Периодический осмотр.
10.3. Текущий ремонт.
10.4. Аварийно-техническое обслуживание.
10.5. Подготовка и предъявление для ежегодного переосвидетельствования лифтов «Ростехнадзору» - 1 раз в год и по требованию проверяющих.
11. Сантехническое оборудование:
11.1. Проверка водоразборной арматуры, смывных бачков на отсутствие течи - 6 раз/сутки.
11.2. Проверка надежности крепления сантехнического оборудования - 1 раз/сутки.
11.3. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов - 1 раз/квартал.
11.4. Контроль потребления по показаниям водомера - 1 раз/месяц.
11.5. Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и узлов: манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.
12. Система канализации:
12.1. Регулярные осмотры и проверка отсутствия засорений внутренней канализации - 6 раз/сутки.
12.2. Проверка состояния канализационных коллекторов до врезки в городскую сеть - 1 раз/неделю.
12.3. Профилактика засоров с помощью механических и химических средств.
13. Системы пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа.
13.1. Визуальные осмотры, локализация и устранение текущих неисправностей - 1 раз в сутки.
13.2. При аварийных ситуациях на объекте прибытие специалистов в течение 3-х часов.
14. Прочие работы, выполняемые на объектах:
14.1. Ремонтно-строительные работы в помещениях:
14.1.1. Выполнение мелкого косметического ремонта стен, потолков, пола (сколы, трещины и т.п., площадью до 0,5 кв. метра)
14.1.2. Мелкий ремонт и замена дверных замков и оконной фурнитуры, дверных доводчиков;
15. Дополнительные работы (оплачиваемые дополнительно, на основе согласованных Смет и Актов выполненных работ).
15.1. Исполнитель выполняет по заданию Заказчика Дополнительные работы по текущему, капитальному и аварийному ремонту и демонтажу-монтажу оборудования и частей инженерных систем, а также работы по закупке и доставке необходимых для этих работ материалов. Указанные Дополнительные работы выполняются с дополнительной оплатой (вне суммы оплаты по заключаемому Договору), в соответствии с утверждаемым Заказчиком Коммерческим предложением (Сметой на выполнение работ).
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
по технической эксплуатации инженерных систем, сетей, оборудования
и конструкций зданий
Оглавление:
Техническое обслуживание и эксплуатация системы кондиционирования (климатики), приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов.
Техническое обслуживание (ТО) систем кондиционирования (климатики).
Техническое обслуживание инженерных систем, сетей, оборудования и конструкций зданий.
Регламент технического обслуживания инженерного оборудования теплового пункта, тепловых сетей, систем отопления, горячего, холодного, противопожарного водоснабжения и канализации.
Технологическая карта по техническому обслуживанию инженерных систем на объектах, находящихся в управлении ЗАО «Лидер-Инвест».
Регламент технического обслуживания в течение года узлов учёта тепловой энергии (УУТЭ), установленных в зданиях, находящихся в управлении ЗАО «Лидер-Инвест».
Поверка теплосчетчиков.
Система электроснабжения и электроосвещения.
Системы пожарной безопасности.
Система оповещения и управления эвакуацией.
Эксплуатация лифтов.
Систем охранной сигнализации и видеонаблюдения, СКУД, телевидение, радио- телефонные- интернет сети.
Эксплуатация и техническое обслуживание зданий.
Исключения из работ.
Приложение №2. Маршрутная карта.
Приложение №3. Распорядок рабочего времени техника по эксплуатации на период дежурства на объекте.
Приложение №4. Состав инженерного оборудования.
Приложение №5. Состав и график работы технического персонала.
Приложение №6. Соглашение об уровне сервиса по техническому обслуживанию инженерных систем.
Приложение №7. Требования безопасности при проведении технического обслуживания инженерного оборудования.
1. Техническое обслуживание и эксплуатация системы центрального и местного кондиционирования, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов, систем дымоудаления и подпора воздуха.
1.1 Техническое обслуживание и эксплуатация центральных кондиционеров, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов, систем дымоудаления и подпора воздуха установленных на объектах, находящихся в управлении ЗАО «Лидер-Инвест» (таблица № 1.3),
осуществляется в соответствии с Регламентом (таблица № 1.1) и фиксируется в «Журнале оказания услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации инженерных систем, сетей, оборудования и строительных конструкций зданий» (Приложение № 1 к Техническому Заданию, Журнал № 1).
При проведении технического обслуживания и эксплуатации кондиционеров, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов предъявляются дополнительные требования, не предусмотренные Регламентом (см. таблицу №1.2):
максимальное время реагирования на локализацию аварийных ситуаций не более 2-х часов с момента получения заявки.
нелимитированное количество выездов на локализацию аварийных ситуаций;
поддержание венткамер в чистоте и порядке;
наличие круглосуточной диспетчерской службы;
проведение мероприятий по подготовке объектов к зимнему периоду (опрессовку калориферных установок, проверку систем автоматики, поверку манометров и др.) и предъявление подготовленного оборудования представителю теплоснабжающей организации.
Основной задачей технического обслуживания и эксплуатации кондиционеров, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов, систем дымоудаления и подпора воздуха является:
обеспечение надежности функционирования оборудования и предупреждения его поломок;
поддержание на должном уровне энергетического КПД;
обеспечение предусмотренного ресурса и по возможности его продления.
1.2. Обслуживание систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха (ГОСТ Р ЕН 13779-2007, ГОСТ12.4.021-75, СНиП 41-01-2003г., СанПиН 2.2.4.548-96) включает в себя:
Контроль над отсутствием посторонних шумов, вибраций и подсосов, положением шиберов и дроссель клапанов, отсутствием течи в калориферах, теплообменниках и трубопроводах;
Проверка состояния фильтров, чистка или замена фильтрующего элемента.
Проверка вентилятора, при необходимости подтяжка крепления, контроль над работой, чистка.
Проверка дренажной системы, при необходимости чистка поддона и дренажного трубопровода.
Замеры токов электродвигателей вентиляторов.
Проверка и протяжка креплений оборудования.
Проверка состояния подшипников вентилятора и электродвигателя.
Чистка заборных решеток.
Проверка запорно-регулирующей арматуры системы охлаждения или нагрева воздуха.
Проверка/регулировка работы приемных заслонок.
Проверка состояния поверхности теплообменников, при необходимости их чистка или промывка.
Проверка контактов электрических соединений, при необходимости протяжка соединений.
Визуальный осмотр состояния щита управления вентиляции.
Проверка работы автоматики систем вентиляции и кондиционирования.
Проверка состояния калориферов на воздушно-тепловых завесах (чистка оребрения, устранения утечек)
Проверка состояния запорной арматуры на фанкойлах.
технического обслуживания и эксплуатации системы центрального кондиционирования, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов, систем дымоудаления и подпора воздуха.
Таблица №1.1 П рофилактические работы
| №№ п\п | Оборудование | Наименование работ | Периодичность |
|
| 1. | 1.1. | Вентиляторы | Внешний осмотр. Состояние кожуха, мягких вставок, крепление кожуха, состояние улитки, передаточного вала, направляющего аппарата, крепление эл. двигателя | Ежедневно |
| 1.2. | Проверка натяжения ремней. Подтяжка ремней, центровка валов. | 1 раз в неделю. |
||
| 1.3 | Очистка вентиляторов от грязи, пыли, определение вмятин, биение подшипников, дисбаланса, состояние виброгасителей. | 1 раз в неделю. |
||
| 1.4 | Частичная замена смазки в подшипниках электродвигателя, промежуточного вала. | 1 раз в год. |
||
| 1.5 | Протяжка болтовых соединений. | 1 раз в неделю. |
||
| 2. | 2.1 | Воздушные Регулирующие клапана (КВР) | Внешний осмотр. Наличие уплотнителей, степень открывания, закрывания створок. Примыкания. | Ежедневно. |
| 2.2 | Очистка створок от грязи и пыли. Регулировка тяг исполнительных механизмов. | 1 раз в месяц |
||
| 2.3 | Смазка трущихся поверхностей, шарниров | 1 раз в квартал |
||
| 3. | 3.1 | Воздушные фильтры ячейковые | Внешний осмотр. Степень износа, определение мест подсоса. | Ежедневно. |
| 3.2 | Очистка и промывка (со снятием). Замена вышедших из строя элементов (по необходимости) | По необходимости |
||
| 4. | 4.1 | Секции подогрева. | Внешний осмотр. Наличие утечек. Состояние секций калориферов. Правка оребрения трубок. Ревизия запорной арматуры. | |
| 4.2 | Очистка межтрубного пространства от пыли. | 1 раз в месяц |
||
| 4.3 | Гидравлические испытания. | При подготовке к отопительному сезону |
||
| 4.4 | Промывка межтрубного пространства теплообменников водой в случае загрязнения. | По мере загрязнения |
||
| 4.5 | Очистка нагревательных элементов электрической тепловой завесы | 1 раз в месяц |
||
| 5. | 5.1 | Заборные шахты | Очистка от пыли, мусора. Проверка герметичности дверей. Состояние поверхностей пола, стен. | 1 раз в месяц |
| 6. | 6.1 | Запорная арматура | Внешний осмотр. Проверка работоспособности, герметичности. Подтяжка уплотнений. | Ежедневно. |
| 6.2 | Ремонт, замена. | По необходимости |
||
| 6.3 | Набивка уплотнителей. Смазка штока. Регулировка хода иглы (регулятор). | По необходимости |
||
| 7. | 7.1 | Манометры, Термометры | Внешний осмотр. Заливка масла в гильзы. | Ежедневно. |
| 7.2 | Замена, чистка. | По необходимости |
||
| 7.3 | Проверка. | 1 раз в год. |
||
| 8. | 8.1 | Приборы автоматики | Внешний осмотр. Проверка исправности сигнальных ламп, переключателей | Ежедневно |
| 8.2 | Ремонт, замена ламп, кнопок, переключателей | 1 раз в месяц |
||
| 8.3 | Протяжка клеммных соединений | 2 раза в год |
||
Работы выполняются отдельно по каждой взятой системе, находящейся на объекте.
Контроль температуры и влажности в производится ежедневно с занесением в обязательном порядке записи в «Журнал оказания услуг по техническому обслуживанию».
Таблица №1.2. Работы по эксплуатации оборудования
| 1 | Включение и выключение систем в соответствии с рабочей инструкцией, с учетом технологических процессов и паспортных требований каждой вентустановки | По инструкции |
| 2 | Выезд по заявкам в вечернее, ночное время, выходные и праздничные дни. | По необходимости |
| 3 | Снятие с блокировок аварийных режимов, включение режимов повторного пуска. | По необходимости |
| 4 | Корректировка режимов работы вентоборудования, работающего круглосуточно. | По температуре наружного воздуха |
| 5 | Опрессовка калориферных установок и трубопроводов к ним | 1 раз в год |
| 6 | Подготовка к отопительному сезону и сдача в комплексе с автоматикой калориферных установок теплоснабжающей организации | 1 раз в год |
| 7 | Обеспечение температурно-влажностного режима технологических помещений, настроенного в зависимости от времени года. | Постоянно |
| 8 | Очистка от пыли, грязи, тополиного пуха, мокрая очистка поверхностей нагрева калориферов и фильтрующих элементов и нагревательных элементов тепловых завес. | |
| 9 | Промывка промежуточных камер установок вентиляции, приточных камер. | По необходимости, но не реже 1 раза в месяц |
| 10 | Осмотр и проверка регулируемых воздушных клапанов, клапанов на подаче теплоносителя в теплообменники. | Еженедельно в отопительный сезон |
| 11 | Наблюдение за состоянием работающего вентоборудования: | Ежедневно в отопительный сезон |
| а | Осматривать теплообменники на предмет утечки воды в них самих, а также во фланцевых соединениях, арматуре и трубопроводах в отопительный период. | Ежедневно в отопительный сезон |
| б | Периодически выпускать воздух в верхней части трубопроводов | По необходимости |
| в | Следить за герметичностью насоса, состоянием уплотнений, муфты, подшипников, трубопроводов и задвижек, плавностью хода. | Ежедневно |
| г | Следить за состоянием клиновых ремней, и их натяжением. | Ежедневно |
| д | Следить за показаниями контрольно-измерительных приборов и их исправностью. | Ежедневно |
Инженерные системы - сердце дома, вне зависимости от типа сетей. И чтобы в здании было тепло, светло и уютно, необходимо регулярно проводить техническое обслуживание инженерных систем. В список инженерных коммуникаций входят такие сети:
- отопительная система;
- система водоснабжения;
- система водоотведения;
- система электроснабжения;
- вентиляционная система;
- канализационная система;
- система телефонизации.
Список можно продолжить, перечисленные выше инженерные системы представляют так называемый стандартный набор . Каждая из перечисленных систем представляет собой достаточно сложную совокупность оборудования, которое требует не только правильного монтажа, но и проведения систематической диагностики и устранения возникающих неисправностей. В случаях, когда ситуация пускается на самотек, возможно развитие чрезвычайной ситуации, представляющей значительную опасность для жизни и здоровья людей, а также для сохранности ценного имущества.
Правильное обслуживание коммуникаций объекта, вне зависимости от его назначения, позволит решить следующие задачи :
- Обеспечение оптимального функционирования инженерных сетей;
- Возможность экономии на коммунальных услугах;
- Предотвращение выхода из строя инженерных систем, аварийных ситуаций;
- Сокращение расходов на проведение ремонтных работ.
Обеспечить бесперебойную работу коммуникаций здания самостоятельно довольно сложно. Каждая из систем будет нуждаться в постоянном контроле. С финансовой стороны достаточно накладно поручать обслуживание коммуникаций отдельным специалистам, то есть нанимать в штат и слесаря, и монтажника, и электрика, да ещё и закупать необходимое им оборудование. Поэтому самым распространенным вариантом является передача инженерных систем здания одной компании , которая будет проводить не только оценку состояния инженерных сетей, но и заниматься профилактическими работами. А при необходимости также грамотно устранять аварийные ситуации.
Комплексное обслуживание привлекает тем, что в случае возникновения экстренной ситуации Вы будете знать, куда обращаться. Так будет проще отслеживать качество работ обслуживающей компании.
Лучше довериться опытным специалистам, поручив им комплексное техническое обслуживание инженерных коммуникаций . Москва и Подмосковье - вот основная область работы эксплуатационной компании «Инженерный Ресурс ». Но мы также готовы совершать выезды и за указанные пределы, формировать бригады для проведения строительных и монтажных работ вахтовым методом. К Вашим услугам - аварийная бригада компании.
«Инженерный Ресурс» имеет отличную репутацию в сфере обслуживания коммуникаций. А объясняется это тем, что в нашей компании работают профессионалы высокого класса . Мы готовы оказать помощь своим клиентам в любое время суток . Вы можете ознакомиться с прайсом компании «Инженерный Ресурс» на обслуживание систем отопления. Также на сайте Вы можете найти расценки на техническое обслуживание систем водоотведения.
Обеспечить бесперебойную работу объектов различного назначения позволяет современное техническое обслуживание инженерных сетей. Оно заключается в проведении комплекса мероприятий, направленных на поддержание полноценной технической эксплуатации зданий. Наружные и внутренние инженерные сети зданий могут обслуживаться несколькими способами:
- постоянно (проведение мониторинга);
- периодически (по заранее согласованному графику);
- сезонно (перевод или подготовка систем к зимнему/летнему периоду).
Под техническим обслуживанием инженерных систем подразумевают выполнение следующих действий:
- своевременное выявление и устранение поломок;
- наблюдение за рабочим состоянием оборудования и систем;
- сезонная подготовка инженерных сетей;
- плановый (предупредительный) ремонт;
- текущее устранение поломок в результате возникновения аварийных ситуаций;
- капитальный ремонт (производится по истечении сроков эксплуатации сетей, оборудования, агрегатов);
- поставка необходимых запасных частей и расходных материалов.
Перечень выполняемых работ
С различной периодичностью, в зависимости от типа обслуживания инженерных сетей, в зданиях и сооружениях производят некоторые виды работ.
Система электроснабжения . Обслуживание включает в себя проверку исправности обычного и аварийного освещения, сетей заземления, состояния изоляции и контактов на узлах, работы сигнализации, очистку и смазку соединений. Кроме того, заменяются перегоревшие лампы и снимаются показания электрических счетчиков.
Система вентиляции и кондиционирования . Осуществляют проверку электропитания оборудования, визуальный и (или) инструментальный контроль, выявление степени износа, замену фильтров, сезонное регулирование, очищение и промывку систем, проверку состояния масла и хладагента.
Система теплоснабжения (отопления) . Под обслуживанием подразумевают ревизию параметров теплоносителя (расход, текущее давление и температура), производят визуальный осмотр элементов системы, а также по мере необходимости чистку (промывку) или замену фильтров.
Система водоснабжения . Обязателен контроль параметров воды (теплоносителя), чистка (промывка) фильтров.
Сантехническое оборудование . Обслуживание включает в себя проверку исправности и надежности крепления оборудования, а также контроль потребления по показаниям водомера.
Система канализации . Нуждается в регулярном осмотре на предмет наличия засорений и проведении мероприятий по их устранению.
Противопожарная система . Во время обслуживания необходимо проверить работоспособность пожарных насосов, клапанов и водопровода.
Лифты . Обычно сотрудники производят осмотр лифта и шахты.
Сигнализации и СКУД . Подразумевает проведение визуального осмотра систем и устранения текущих неисправностей.
Прочие работы . Косметический ремонт нежилых помещений, исправление мелких поломок.
Регулярное техническое обслуживание инженерных систем позволит минимизировать необходимость капитального ремонта коммуникаций, повысит эффективность работы и сократит финансовые затраты.
Загрузка...
