Проверка систем вентиляции в мкд. Проверка вентиляции в многоквартирном доме. Проверка подручными средствами

О наличии системы вентиляции в жилых домах, как правило, вспоминают только тогда, когда появляются слишком уж явные признаки нарушения ее работы. Между тем, правильное полноценное функционирование конструкций и оборудования, обеспечивающих приток свежего воздуха и отток отработанного – это вопрос не только комфорта жильцов, но и их здоровья, а когда используются бытовые газовые приборы, то еще и безопасности. Поэтому надо и самим периодически проверять состояние вентиляции, и напоминать об этом тем организациям, которые обязаны это делать на регулярной основе по регламентируемому соответствующими нормативными документами графику, и в случае обнаружения каких-либо отклонений сразу принимать необходимые меры.

Что нужно знать о вентиляции в многоквартирном доме

Подавляющее большинство многоквартирных домов оборудовано естественной приточно-вытяжной вентиляцией. Это относится ко всем зданиям совсем старой (еще дореволюционной) постройки, к возведенным за все время существования СССР и к построенным после развала Союза, а также в последние годы в рамках программ массового жилищного строительства. Эффективное комплексное оборудование принудительной вентиляции можно встретить только в современных ЖК последних лет застройки, да и то лишь в тех, что относятся к разряду элитного жилья.

Проблемы с вентилированием квартир обычно возникают в тех домах, где система вентиляции естественная. Схема ее работы следующая. Удаление отработанного воздуха производится непосредственно из помещений, где он больше всего загрязняется, то есть из санитарных (туалет, ванная) и кухни. Он удаляется за счет его замещения наружным воздухом (с улицы и отчасти может с подъезда), который поступает через различные неплотности (щели и другие отверстия) наружных ограждений (в основном с окнами) всех квартирных помещений и нагревается системой отопления.

Нагревшись, наружный воздух поднимается и выдавливает еще более теплый отработанный, который находится в околопотолочном пространстве, через каналы естественной вытяжной вентиляции, расположенные в туалете, ванной и на кухне. Создаваемая за счет этого тяга и обеспечивает вентилирование всех остальных помещений. Из вентиляционных каналов квартиры отработанный воздух попадает в общую вытяжную шахту, через которую и выходит вверх и наружу. Одним из критериев эффективности работы естественной является количество (объем) воздуха, проходящего через решетку ее вытяжных каналов за 1 час. По действующим нормам для ванной и санузла этот параметр должен иметь значение не ниже 25 м 3 /ч, а кухни – 60 м 3 /ч (когда установлена электрическая, а не газовая плита).

Следует отметить, что естественная вентиляция работает только при условии наличия определенной значительной разности температур между воздухом внутриквартирным и наружным. Лучше всего естественная вентиляция работает в холодное время года, особенно зимой, когда на улице отрицательные температуры. А летом вентилирования может вообще не происходить, во всяком случае в жару точно не будет. Ведь температура внутри помещений и снаружи на улице в знойную погоду почти одинаковая. Причем, чаще всего, в квартире даже прохладнее. А принцип работы естественной вентиляции (смотреть выше) основан на замещении внутриквартирного воздуха поступающим извне наружным холодным. Поэтому летом надо делать обычное проветривание.

И еще одно важное условие нормальной работы естественной вентиляции. В многокомнатных квартирах непосредственно из комнат не рекомендуется удалять воздух (распахивать окна, чтобы быстро полностью проветрить помещение), потому что при этом нарушается сформировавшаяся схема направленного естественного движения воздуха.

Есть и другие факторы, влияющие на работу систем естественного вентилирования. Самые важные: степень герметичности наружных ограждений квартиры (то есть стен, а точнее их заполнения: главным образом окон и отчасти дверей) и ветер (нет его снаружи или он есть, и тогда какая у него скорость). По этим двум показателям наихудшими условиями для вентилирования являются безветрие и, как только что выше было отмечено, открытые нараспашку окна либо когда они качественные герметичные (например, современные пластиковые) и полностью плотно закрыты. К вентиляционным каналам из квартиры и общим вытяжным шахтам предъявляются следующие требования. Скорость движения отработанного воздуха в первых должна быть не меньше 3 м/с, а во вторых – 5 м/с.

Проверка работоспособности и эффективности систем

Работоспособность и эффективность вентилирования квартиры проверяют непосредственно на входе в каналы, отводящие отработанный воздух из санузла, ванной и кухни в общую вытяжную шахту. Как следует из пояснений предыдущей главы, проверку надо проводить в холодное время года. Уполномоченные службы обычно это делают весной и осенью. Если в квартире установлены герметичные окна, в том числе пластиковые, необходимо их чуть-чуть приоткрыть, чтобы создать приток воздуха. Если еще стоят деревянные старого образца, то у них ничего открывать не надо, даже форточек. Естественная приточно-вытяжная вентиляция как раз и рассчитана на работу с такими окнами. Только они не должны быть утеплены.

Проверить вентиляцию в квартире можно несколькими способами, которые условно делятся на "народные" (с помощью подручных средств) и "научные" (с использованием специальных приборов). Проще и быстрее всего протестировать вентилирование с помощью подручных средств, которые надо подносить непосредственно к решетке проверяемого вентиляционного канала из квартиры. Наиболее часто применяемые "народные" способы следующие:

• Опасный метод, который специалисты газовых служб категорически запрещают использовать в домах, имеющих магистральное газоснабжение, так как в случае утечки в одной из квартир подъезда газа может произойти пожар или даже взрыв. Проверка проводится с помощью зажженной спички, зажигалки или свечи. Если огонь сильно отклонился в сторону решетки, значит тяга в вентиляции хорошая. Если не очень, то неважная. Огонь стоит вертикально или отклонился в сторону от решетки – вентиляция не работает и, скорее всего, неисправна.
• Проверка с помощью полоски бумаги (неплотной, лучше газетной) длиной 15–20 см и шириной 2–3 см. В вертикальном положении берем за нижний кончик и подносим к решетке. Если в ее сторону полоска прилично отклонилась, а при отпускании прилипла к ней – вытяжка работает хорошо. Если отклонение было незначительным, а прилипание непродолжительным (вскоре отлипла) – отток воздуха слабый. Когда вообще ничего не произошло или полоска отклонилась в обратную сторону – вентиляция не работает.
• С использованием тонкой туалетной бумаги. Нужен ее кусок, сопоставимый по размерам с решеткой. Если он к ней плотно прилипнет – хорошо, не очень – тяга неважная, не залип и упал – вентиляция не работает.

Но этими способами достоверно можно только определить, работает вообще система или нет. Точную количественную оценку эффективности и соответствия нормам дать нельзя. Можно только приблизительно судить о том, насколько плохи или хороши дела. Самая точная проверка вентиляции – с помощью специальных приборов, называемых анемометры. Их модификаций очень много. Лучше использовать имеющие следующие 2 функции:

• вычисления объемного расхода;
• усреднения по количеству и времени замеров.

И, разумеется, надо будет научиться ими пользоваться и делать, если понадобится, необходимые расчеты. Поэтому лучше вызвать специалистов с таким прибором. Они заодно проверят параметры вентилирования внутри каналов из квартиры и общей вытяжной шахты. Тогда можно будет точно установить эффективность вентиляции, а в случае ее неисправности – причины и их место. Улучшить вентилирование можно, если . Возможные варианты причин плохого вентилирования квартиры и способы их устранения рассмотрены в статье .

Плановые ревизии – кто и когда должен это делать?

В многоквартирном доме каналы и шахты вентиляции являются общим имуществом. Поэтому в нем эксплуатацию системы вентилирования должна обеспечивать управляющая организация. В ее обязанности входит проверка состояния вентиляции, а также при необходимости очистка и ремонт каналов и шахт, выполняемые ею на основании лицензии либо путем привлечения специализированных компаний, с которыми предварительно заключаются договора.

Проверку и другие работы управляющая компания обязана проводить на основании "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме". Регулярность проверок, согласно СНиПам и другим нормативным документам на вентиляцию, должна быть следующая (не реже):

• при отсутствии газовых приборов – 1 раз в год;
• при использовании газовых приборов – 2 раза.

Если вентиляция плохо работает в недавно построенном доме, то выполнения ее обследования и устранения неполадок следует требовать от застройщика, так как на многоквартирные новостройки распространяется гарантия (не меньше 5 лет). Спорные ситуации разрешаются проведением независимых обследований и экспертиз.

От автора: привет, друзья! Вентиляция является непременной составляющей комфортной жизни как в частных, так и в многоквартирных домах. Конечно, для обеспечения качественного воздухообмена необходимо, чтобы работоспособность всех элементов системы была безукоризненной. К сожалению, так бывает далеко не всегда. Вот почему важно знать, как должна проводиться проверка вентиляции в многоквартирном доме.

Хозяевам частных жилищ гораздо проще решить этот вопрос. Они точно знают, как устроена система в их доме, а также могут свободно осматривать и каналы, и прочие составляющие. Жителям многоэтажек в этом плане сложнее, поскольку к некоторым частям системы у них просто нет доступа.

Вообще, ответственность за состояние вентиляционной системы несут застройщики и управляющие организации. Но перед тем как к ним обращаться, неплохо бы удостовериться в том, что у вас действительно есть основания для беспокойства. В сегодняшней статье вы сможете ознакомиться с основными - и при этом очень простыми - методами состояния вентиляционной системы.

Причины для беспокойства

Качество воздухообмена оказывает непосредственное влияние на уровень жизни людей. В любой среднестатистической квартире есть сразу несколько явлений:

• углекислый газ. Всем известно, что люди выделяют его при дыхании. Это нормально. Но если находиться в помещении, где слишком большое количество углекислого газа и мало кислорода, то через какое-то время начинает болеть голова, накатывает усталость и вялость. Это происходит потому, что организму просто не хватает необходимых для жизни ресурсов;
• запахи. ими сопровождается любая жизнедеятельность. Даже если запахи изначально приятные - например, во время приготовления вкусного ужина - в застоявшемся виде они все равно не будут вызывать положительных эмоций. Постепенно ими будет пропитываться мебель, отделочные материалы, одежда. Кроме того, бывают и неприятные запахи. Например, если в квартире есть домашние животные, то даже при самом тщательном уходе они будут выделять некоторое количество ароматов, от которых хочется побыстрее избавиться;
• повышенный уровень влажности. Этого тоже не избежать, если вы имеете привычку мыться или готовить пищу - то есть ведете вполне нормальный образ жизни. В обоих случаях выделяется пар. Соответственно, уровень влажности в воздухе повышается. Если не регулировать это явление, то возможны неприятные последствия. Во-первых, это банальная духота. Находиться в помещении с высоким уровнем влажности довольно неприятно, про такие обычно говорят: «Там нечем дышать». Во-вторых, если это явление относится к постоянным, то со временем на различных поверхностях - например, на стенах - будет образовываться плесень и грибок. Это неприятно даже с визуальной точки зрения, поскольку неопрятные черные пятна обычно не вписываются в интерьер. Кроме того, плесень выделяет споры, которые затем попадают в легкие человека при дыхании. А это уже чревато серьезными проблемами со здоровьем. Существует довольно много заболеваний, связанных именно с этим явлением, и ни одно из них нельзя считать приятным.

А теперь представьте, что все эти факторы сочетаются в одной квартире многоэтажного дома, где, ко всему прочему, обычно еще и несколько затруднен приток свежего воздуха. Понятно, что в такой атмосфере жить крайне некомфортно. Поэтому микроклимат должен постоянно регулироваться. Происходит это с помощью вентиляции.

Принцип действия вентиляции

Стоит отметить, что в многоквартирных домах обычно используются вытяжные вентиляционные системы. Из названия понятно, что они отвечают за вывод воздуха, насыщенного углекислым газом, влажностью, запахами и т. д. Схема воздухообмена при этом довольно проста.

Свежий воздух поступает в квартиру через окна или другие источники. При этом он обычно обладает более низкой температурой, чем отработанный. Соответственно, его плотность выше. За счет этого свежий воздух располагается в нижней части помещения, вытесняя отработанный наверх.

Отверстия вентиляционной вытяжной системы располагаются под потолком - как правило, в ванной комнате или на кухне. Отработанный воздух всасывается в них и выходит по каналам на улицу. Иногда для этого используется специальное оборудование - например, кухонная вытяжка или канальный вентилятор. Оно помогает усилить ток воздуха, тем самым ускоряя нормализацию микроклимата в помещениях.

Но сегодня поговорим об естественной системе - то есть о той, в которой не используются принудительные вытяжные устройства. Такой подход очень часто встречается во многоквартирных домах, и именно с ним обычно возникают проблемы.

Проверка состояния вентиляции

Строго говоря, поскольку за состояние вентиляции отвечает управляющая компания, на ее плечи ложится регулярная проверка состояния системы. Такие осмотры должны проводиться с периодичностью раз в полгода, согласно нормам. Как правило, эта процедура проводится зимой и летом.

Но если на дворе, например, весна, а вы чувствуете неполадки в атмосфере жилых помещений и не хотите ждать летней проверки, то можно произвести ее самостоятельно. Для этого существует несколько очень простых методик.

С помощью бумаги

Самый известный и популярный способ - это проверка вытяжных способностей вентиляции с помощью бумаги. Для этого вам понадобится лист формата А4. Брать нужно не картон, а менее плотную бумагу - например, принтерную или газетную.

Проверка осуществляется следующим образом. Откройте окно, а затем приложите лист плашмя к выходному отверстию вентиляционного канала и отпустите его. Если бумага самостоятельно удерживается на месте, то с тягой все в порядке. Если же лист сразу отпал, значит, вентиляция плохо всасывает воздух.

С помощью огня

Принцип этой методики примерно такой же, что и в случае с бумагой, но здесь вам понадобится зажигалка или спички. При открытом окне поднесите к отверстию вентиляционного канала пламя и посмотрите, в какую сторону оно выгнется. Если огонь будет всасываться внутрь шахты, то все отлично. Если же нет, то налицо проблемы с тягой.

Стоит отметить, что данный способ желательно применять только в крайних случаях, а лучше вовсе от него отказаться. Эта рекомендация идет от сотрудников газовых служб. Дело в том, что в какой-то из соседних квартир в этот момент может происходить утечка газа. Естественно, при этом голубое топливо будет всасываться в вентиляционный канал, который является общим для всех соседей.

Если в этот момент вы поднесете туда огонь, это чревато взрывом и возгоранием. Поэтому использовать проверку пламенем лучше только в тех домах, которые вообще не подключены к газовой магистрали, а оснащены электрическими плитами.

С помощью приборов

Наиболее точный результат проверки тяги вентиляционной системы можно получить с помощью специальных приборов. В частности, для этого применяется анемометр. Его можно приобрести в специализированных магазинах - для домашнего использования вам будет достаточно самой простой модели.

С помощью анемометра измеряется скорость движения воздушных масс в вентиляционном канале. Существуют стандартные показатели, которым должна соответствовать система. Например, интенсивность воздухообмена в кухонном помещении должна составлять 60 кубических метров в час, а для туалета и ванной комнаты норма составляет 25 кубических метров в час. Это возможно при скорости движения воздуха внутри шахты от 5 м/с, а внутри отводов от 3 м/с.

Измерения производятся следующим образом. Как и в предыдущих случаях, сначала нужно открыть окно, чтобы обеспечить полноценный приток свежего воздуха. Затем необходимо снять решетку, защищающую вход в вентиляционный канал, и поместить в последний крыльчатку прибора, который перед этим следует включить.

Затем посмотрите, что именно показал прибор, и сравните полученные данные с вышеприведенными нормативами. Если скорость ниже, чем нужно, то это свидетельствует о плохом вытягивании воздуха.

Но несмотря на всю точность, если у анемометра недостаток. Этот прибор может показать скорость движения воздуха, но не его направление. Понятно, что если показатель ниже стандартного, то это означает наличие проблем. Но существует явление, называемое обратной тягой.

При этом воздушные массы, вместо того чтобы покинуть квартиру, идут из вентиляции в помещение, то есть совершают обратное действие. Для этого может быть много причин, которым посвящена на нашем сайте. Суть в том, что при наличии обратной тяги воздухообмен не осуществляется должным образом, но анемометр все же может показать скорость, соответствующую стандартам.

Кроме того, следует учесть и еще один недостаток, свойственным всем вышеперечисленным методам проверки. Дело в том, что интенсивность естественного воздухообмена напрямую зависит от нескольких внешних факторов. Выше уже говорилось об общем принципе такой системы - свежий воздух заходит в помещение и выталкивает оттуда отработанный.

Но это возможно только в случае наличия разницы температур. Новоприбывшему воздуху недостаточно быть свежим - он должен быть холоднее. Соответственно, если вы производите проверку вентиляционной системы, например, в тридцатиградусную жару, тяги практически не будет. Поэтому получение относительно надежных результатов возможно только при наличии определенных погодных условий.

Профессиональная экспертиза

Если тесты с бумагой, огнем и анемометром дружно показали наличие проблем с вытягиванием воздушных масс, это повод обратиться в управляющую организацию. Как правило, причиной нарушения работы вентиляционной системы могут служить два фактора:

• засорение. Вентиляционная шахта может банально забиться мусором. Например, туда могут попасть птичьи гнезда или сами птицы. Естественно, ток воздуха при этом нарушается, поскольку для этого нет необходимого пространства. В таком случае, сотрудники управляющей компании после проведения диагностики должны произвести прочистку вентиляционных каналов, удалив все мешающие факторы;
• неверная проектировка. Это уже более сложный случай, подразумевающий неправильное обустройство вентиляционной системы еще на стадии проектирования и постройки дома. При возникновении подобных подозрений управляющая компания проводит профессиональную экспертизу. Если подтверждается наличие ошибок, то необходимо делать капитальный ремонт, исправляя их. Но это уже не ваша забота, а застройщика.

Дорогие друзья, теперь вы знаете, как можно легко и быстро проверить работу вентиляционной системы. Регулярно проводя эти тесты, вы сможете своевременно среагировать на нарушение работоспособности. А значит, воздухообмен в вашей квартире находится под надежным присмотром. Успехов!

Вопрос :

Каким образом должна производиться периодическая проверка дымовых и вентиляционных каналов многоквартирного дома? Нужно ходить по квартирам и проверять наличие тяги, или достаточно проверять тягу в вентиляционных шахтах? При условии, что в квартире установлена только газовая плита, с какой периодичностью нужно производить проверку вентиляционных каналов? Должна ли управляющая организация осуществлять проверку наличия тяги в квартире или это обязанность собственника? А в санузле такая же периодичность проверки вентиляционных каналов, как на кухне?

Ответ :

Дымовые и вентиляционные каналы относятся к общедомовому имуществу многоквартирного дома.

Управляющая организация сама может проводить проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме при наличии у них лицензии, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте со специализированной организацией.

Периодичность проверки дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирном доме проводится не реже 3 раз в год, при наличии в квартирах только газовых плит такие проверки проводятся 2 раза в год, сроки должны быть отражены в договоре.

Проверка наличия тяги в каналах проводится непосредственно в квартирах силами управляющей организации или специализированной организацией.

Периодичность проверки тяги в санитарных узлах определяется договором.

В силу п. 5. Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению (Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410) (далее - Правила 410) обязательным условием безопасного использования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования является надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов жилых помещений и многоквартирных домов.

Согласно п. 14. Правил 410 договор о проверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте дымовых и вентиляционных каналов заключается с организацией, допущенной к выполнению соответствующих работ на основании лицензии, выданной в порядке, предусмотренном Положением о лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2011 года N 1225, и исполняется в порядке, предусмотренном ст. 730-739 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 12 (Правил 410) проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится :

При приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования;

При переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;

В процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (не позднее, чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);

При отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении.

Организации по обслуживанию жилищного фонда несут ответственность за технически исправное состояние вентиляционных каналов.

В процессе технического обслуживания жилищного фонда они должны обеспечивать периодические проверки пригодности вентиляционных каналов и дымоходов к эксплуатации в следующие сроки (п. 4.3.12 МДК 2-04.2004) :

а) дымоходов:

Кирпичные - один раз в три месяца;

Асбоцементные, гончарные и из жаростойкого бетона - один раз в год;

Отопительно-варочных печей - три раза в год (перед началом и среди отопительного сезона, а также в весеннее время);

Отопительных печей и котлов - один раз в год (перед отопительным сезоном);

б) вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы, - не реже двух раз в год (зимой и летом).

В соответствии с п. 5.5.6. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонд» (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна :

Ирина пишет 27.08.2011 г.:
В новом доме нет вентиляции. Потолок ванной комнате скоро просто разрушится. Председатель ТСЖ решить данный вопрос не может. Куда обратиться?

Отвечаю:
Поскольку дом новый, то логично будет предъявить претензии застройщику. Гарантийный срок для построенного многоквартирного дома должен составлять не менее, чем пять лет.
Из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» №214-ФЗ:

200?"200px":""+(this.scrollHeight+5)+"px");">Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Если же решить вопрос с застройщиком не получается, то устранять неисправности придётся за счёт самих собственников. Для этого нужно будет составить проект на устройство вентиляции, и затем найти подрядную организацию, которая выполнит работы. Заказывать и проводить данные работы следует, соблюдая нормы Жилищного кодекса: .

Добавлю, что ТСЖ для того и создаётся (или, управляющая организация нанимается), чтобы защищать интересы собственников жилья.