Переделка отопления в многоквартирном доме. Замена отопительных приборов в квартирах: как не нарушить права соседей

Квартиру, как и другую личную собственность, собственник имеет право использовать по своему усмотрению, осуществлять различные манипуляции.

Важно лишь помнить о необходимости соблюдать основные законодательные нормы касательно использования таким образом жилой недвижимости.

При этом возможно осуществлять процесс ремонта, перепланировки и переоборудования. Особое внимание необходимо уделить именно переоборудованию.

Не стоит путать данный термин с перепланировкой. Существуют определенные требования к процедуре осуществления переоборудования.

В отдельных случаях понадобится получить специальное разрешение на реализацию процедуры переоборудования.

Основные сведения

Сегодня процесс проведения различного рода работ внутри квартиры возможно осуществлять на собственное усмотрение.

Но существует определенный перечень манипуляций, которые возможно будет реализовывать только лишь при согласовании с надзорными органами.

Перечень таковых может существенно различаться. Все зависит именно от типа такого помещения, а также характера инженерных коммуникаций, работа с которыми будет осуществляться.

Следует знать, что осуществление процедуры переоборудования при отсутствии на то соответствующего разрешения, согласования при необходимости наличия такового может стать причиной штрафа.

Причем в некоторых случаях проводятся судебные разбирательства. Помимо уплаты штрафа собственников могут принудить через суд осуществить работы по восстановлению инженерных коммуникаций, работа с которыми была осуществлена.

Прежде чем преступить к процедуре переоборудования требуется рассмотреть следующие вопросы:

• необходимые термины;
• с какой целью проводится;
• действующие нормативы.

Необходимые термины

Сегодня все вопросы, связанные с проведением ремонта, различных других процедур обозначены и рассмотрены в законодательных нормах.

Но прежде, чем приступить к рассмотрению законодательных норм, следует внимательно изучить термины. Предварительное рассмотрение законодательных норм позволит избежать наложения штрафа, проведения судебных разбирательств.

В перечень обязательных для рассмотрения понятий входит:

• перепланировка;
• переоборудование.

В первую очередь не следует путать указанные выше термины.

Например, переоборудование жилого помещения может включать в себя:

• перенос каких-либо инженерных коммуникаций:

1. Нагревательных приборов.
2. Сантехнических устройств.
3. Газовых приборов.

• установка электрической плиты вместо газовой или же какой-либо другой;
• замена, прокладка новых коммуникаций (электричества, газопровода, водопровода, канализации, иного);
• установка душевых кабин, новых ванн или же другого;
• иные аналогичные манипуляции.

Причем если осуществляется замена коммуникаций, устройств на аналогичные или же с лучшими параметрами – какие-либо специальные разрешения не требуются.

Но в некоторых случаях оно обязательно. Стоит заранее ознакомиться с основными нюансами, связанными с реализацией данной процедуры. При отсутствии опыта лучше всего проконсультироваться с квалифицированным специалистом.

С какой целью создается

Сам процесс переоборудования может быть осуществлен с целью реализации самых разных задач. Обычно целью является:

• замена вышедших из строя инженерных коммуникаций, устаревших;
• установка нового оборудования, с лучшими параметрами;
• производится установка электрической плиты или же другого оборудования (газового, сантехнического) – необходимо
• проведение работ по модернизации коммуникаций;
• осуществление процедуры улучшения бытовых условий;
• иное.

При этом не следует путать процесс переоборудования с реконструкцией. Существует множество различий между данными понятиями.

Следует помнить, что если переоборудование, реконструкция осуществляется в определенного типа недвижимости – то требуется разрешение от Минкультуры.

Например, если работы реализуются в здании, признанным объектом культурного наследия.

Действующие нормативы

Основным нормативным документом, на который следует ориентироваться при осуществлении работ различного характера, является Жилищный кодекс РФ.

Основным разделом, на который следует ориентироваться в первую очередь, является . Он включает в себя следующее:

	Какие существуют основные разновидности переустройства, перепланировки, а также переоборудования жилых помещений (как квартир, так и частных домов)
	Какие существуют причины-основания для проведения процессе переустройства, а также перепланировки жилого помещения
	Рассматривается вопрос отказа соответствующих органов в предоставлении разрешения, согласования на осуществление процедуры переустройства, переоборудования
	Каким образом производится завершение процедуры переустройства, переоборудования и перепланировки помещения
	Какие существуют последствия, имеющие место при отсутствии согласования процедуры переустройства, переоборудования

Наибольшее внимание стоит уделить именно ситуациям, когда процесс переоборудования должен осуществляться только при наличии соответствующего разрешения от уполномоченных органов.

Существуют серьезные последствия переоборудования в определенных ситуациях. Особенно если дело касается процесса переоборудования в случае нанесения вреда иным собственникам. В таком случае потребуется также полностью возместить ущерб.

Проект переоборудования квартиры

Текст проекта переоборудования жилого дома на квартиры должен составляться и утверждаться в определенных, установленных жилищным законодательством случаях.

Важно заранее теоретически подготовиться. Существенные вопросы, предварительное изучение которых позволит избежать неприятностей:

• если без согласования;
• переоснащение системы отопления;
• нюансы в коммунальном помещении;
• под индивидуальное отопление;
• если собственность находится в многоквартирном доме.

Если без согласования

Реализация процедуры переоборудования квартиры без согласования возможна только лишь в определенных случаях. Причем максимально подробно ответ на данный вопрос дается в ст.№25 ЖК РФ.

В соответствии с ним требуют согласования все манипуляции с инженерными коммуникациями, которые вносятся в .

Касается это замены, переноса или же установку нового оборудования, имеющего отношение к следующему:

• инженерных сетей;
• пожарного, санитарного оборудования;
• иного оборудования.

В то же время замена ванной, унитаза, раковины или же плиты по сути подпадает под действие термина «переоборудование». Но фактически для осуществления подобных манипуляций каких-либо разрешений попросту не требуется.

Иногда случается, что по причине неосведомленности собственники жилья осуществляют какие-либо действия, требующие согласования, при отсутствии такового. В таком случае возможно осуществить процесс узаконивания.

Обычно подобное имеет место в случае осуществления перепланировки. Существует законодательно установленный алгоритм её узаконивания.

В случае с переоборудованием незаконного типа действует схожий алгоритм. Составляется соответствующий проект, осуществляется сбор всех необходимых документов.

Важно знать что процесс данный имеет право реализовывать только лишь собственник недвижимости. Либо при наличии соответствующей – его представитель.

Переоснащение системы отопления

Отдельного внимания заслуживает процесс работ, осуществляемых с системой отопления. В первую очередь это касается именно замены труд и радиаторов.

Согласование не требуется в следующих случаях:

При этом в случае с радиаторами отопления решающим фактором является именно количество секций, сопротивление подобного устройства.

Причем если будет осуществляться перенос – согласование требуется в обязательном порядке. Следует помнить, что проект не будет утвержден, если радиатор требуется установить на лоджии, балконе.

Аналогичным образом обстоит дело с теплыми полами. Сегодня Жилищный кодекс РФ прямо запрещает подключение водяных теплых полов к системе отопления.

Так как это приводит к невозможности нормального функционирования системы. К верхним этажам будет приходить существенно охлажденный теплоноситель. Особенно это актуально для многоэтажных зданий.

Нюансы в коммунальном помещении

Сегодня на территории Российской Федерации все ещё продолжает иметь место такое явление, как коммуналки. Подобная недвижимость подразумевает наличие нескольких хозяев у одной квартиры.

Причем каждому из хозяев принадлежит какая-либо часть жилья. В таком случае для переоборудования, переоснащения потребуется наличие согласия всех собственников.

Причем оно должно быть (согласие) оформлено в письменной форме, заверено нотариально. В противном случае действительным не будет являться.

Под индивидуальное отопление

Закон о переоборудовании квартиры подразумевает обязательное согласование проекта индивидуального отопления в случае реализации его при помощи газового оборудования.

Составляется специализированный проект, на основании которого будут выполняться все работы. Согласование должно осуществляться в БТИ и Горгазе. Имеются определенные сложности и нюансы.

Если собственность находится в многоквартирном доме

Нередко требуется осуществление работ с общедомовыми коммуникациями в многоквартирном доме. Например, для изменения сечения вводного кабеля в квартиру, замена автоматов.

При этом следует помнить, что процесс вмешательства в общие коммуникации обязательно выполняется только при наличии соответствующего разрешения. Необходимо будет обратиться в управляющую компанию.

Последствия самовольной переделки

Последствия осуществления самовольной переделки могут быть следующими:

Процесс переделки, переоборудования должен быть осуществлен в соответствии с определенными правилами. Все они перечислены в ЖК РФ, а также других не менее важных нормативных документах.

Наступил отопительный сезон, однако не во всех квартирах тепло. Кто-то жалуется на чуть теплые батареи и всю зиму ходит в шерстяных носках, а кто-то открывает форточки из-за невыносимой жары. Такие проблемы могут возникнуть по многим причинам, однако одной из главных является нарушение теплового баланса многоквартирного дома, в том числе из-за самовольной установки (замены) дополнительных секций батарей в квартирах. Что такое тепловой баланс дома, почему он нарушается и к чему это может привести, а также какие меры необходимо принять к жителям, уличенным в тепловой разбалансировке дома, мы разберем в настоящей статье.

Понятие «тепловой баланс дома» часто используется специалистами в сферах проектирования и обслуживания тепловых сетей зданий, при этом ни в одном нормативном акте нет его конкретного определения. Представляется, исходя из анализа норм, связанных с проектированием тепловых систем зданий, что тепловой баланс дома - это соотношение один к одному тепловых потерь в доме и поступающего тепла. Только при таком идеальном соотношении (балансе) может быть поддержана необходимая температура в доме.
В настоящей статье мы не ставим основной задачей описание технической составляющей причин изменения температур в различных частях здания, однако все-таки отметим, что при проектировании здания осуществляется расчет необходимых параметров так, чтобы обеспечить нормальное функционирование всего дома и бесперебойное, постоянное и равномерное снабжение всеми необходимыми видами энергии.

Тепловая разбалансировка дома может произойти по причине монтажа дополнительных секций радиаторов в квартирах либо при изменении их конфигурации. Решение вопроса об отнесении радиаторов, находящихся в квартирах жильцов, к общему имуществу жилого дома либо определении их как части квартиры (принадлежность) является очень важным при определении лица, ответственного за их содержание и эксплуатацию. Многочисленные судебные споры, связанные с обжалованием постановлений Госжилинспекции о правомерности привлечения к административной ответственности обслуживающих жилой фонд организаций за эксплуатацию тепловой системы дома, являются хорошим примером.

Переоборудование жилого помещения или нарушение порядка пользования общим имуществом дома?

В рамках настоящей статьи нас будут интересовать только обогревающие элементы, приборы отопления, находящиеся в квартирах, входящие в тепловую систему дома, которые в повседневной жизни обычно называют батареями (или радиаторами).

Подробнее о переустройстве (переоборудовании) жилого помещения

Замену батарей в жилом помещении председатели ТСЖ часто принимают за переоборудование и пытаются восстановить прежний порядок вещей, то есть обязать собственников квартир привести свое жилое помещение в первоначальное состояние, применив последствия осуществления незаконного переоборудования. Однако данные действия не соответствуют нормам законодательства. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Технические паспорта жилых помещений - это документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям. Техническая паспортизация является элементом технического учета жилищного фонда. Она должна проводиться в силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ наряду с другими формами государственного учета жилфонда.

Технический паспорт жилого помещения оформляется в соответствии с . Из содержания данной Инструкции (п. 3.16) следует, что в технический паспорт жилого помещения не вносятся сведения о местоположении и даже о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются.

Таким образом, замена или перенос отопительных приборов или изменение их конфигурации не требует внесения изменений в технический паспорт и не может рассматриваться как переустройство жилого помещения. Соответственно, к действиям собственников жилых помещений невозможно применить и последствия самовольного переустройства, которые заключаются в их понуждении привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Приборы отопления в квартирах - общее имущество?

Радиаторы входят в состав общего имущества многоквартирного дома, несмотря на то что находятся в квартирах, принадлежащих конкретным лицам. Данный вывод следует из п. 6 Правил содержания общего имущества (утверждены ). Обратим внимание, что описание состава внутридомовой системы отопления законодатель вынес в отдельный пункт, в то время как описание внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения объединил в п. 5. Это сделано для того, чтобы обозначить специфику тепловой системы дома и отделить ее от других инженерных систем.

Так, в п. 5 Правил содержания общего имущества закрепляется, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. А в п. 6 законодатель указал, что в состав общего имущества включается и внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В отличие от п. 5, в п. 6 не обозначены первые отключающие устройства, первые запорно-регулировочные краны, то есть не указаны границы частей тепловой системы, что относится к общему имуществу дома и к индивидуальной собственности его жильцов.

Это обусловлено тем, что в отличие от систем водоснабжения, газоснабжения тепловая система дома едина для всего многоквартирного дома и предназначена не только для обогрева какого-либо помещения, но и для транспортировки тепла по всему многоквартирному дому, в том числе и в другие квартиры.

В судебной практике рассматривался вопрос о законности отнесения приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома. Решением ВС РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725, оставленным без изменения Определением ВС РФ от 24.11.2009 N КАС09-547, п. 6 Правил содержания общего имущества в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома признан не противоречащим действующему законодательству.

Итак, говоря о приборах отопления, находящихся в квартирах, мы имеем дело с общим имуществом многоквартирного дома. Как известно, общее имущество дома принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности и, соответственно, его судьба определяется по решению общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). Однако в правоприменительной практике единообразия нет.

Иногда для того чтобы уяснить, что отопительные приборы относятся к общему или, наоборот, личному имуществу собственника квартиры, следует назначить строительно-техническую экспертизу, при которой эксперту ставятся такие вопросы:
- предназначены ли для обслуживания более одного помещения в данном доме обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, расположенные в (конкретной) квартире;
- как осуществляется обслуживание более одного помещения в данном доме обогревающими элементами, расположенными в квартире.

Ответы на эти вопросы эксперт должен давать исходя из технических особенностей взаимодействия обогревающих элементов в отдельной квартире с другими помещениями в данном доме.

Что должен знать председатель ТСЖ

Выявление квартир с самовольно установленными приборами отопления

Абсолютно логично и понятно желание собственников жилья улучшить свои условия проживания. Поскольку батареи находятся в квартирах собственников, многие считают их своим личным имуществом, поэтому заменяют их или увеличивают число их секций, что продиктовано физическим износом и недостаточным обеспечением квартиры теплом. При этом председателям ТСЖ жители дома очень часто задают вопросы, связанные с нарушением температурного режима в квартирах в течение отопительного сезона. Объем работы Госжилинспекции по жалобам граждан по причине отсутствия надлежащей температуры в квартирах в течение отопительного сезона также возрастает. В связи с этим председателям товариществ необходимо знать и своевременно принимать все меры по предотвращению конфликтных ситуаций с жильцами в связи с нарушением теплового баланса дома, а также выявлять те проблемные квартиры, в которых самовольно были установлены (заменены) радиаторы, для дальнейшей работы по восстановлению теплового баланса дома.

Обращение самого председателя ТСЖ в Госжилинспекцию с жалобой на гражданина не даст никакого толка. Административным кодексом предусмотрена ответственность гражданина - собственника помещения только за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.21 ). Однако, как мы выяснили выше, при замене отопительных приборов положения жилищного законодательства о переоборудовании жилых помещений не применяются.

Более того, при обращении председателя ТСЖ в Госжилинспекцию может возникнуть риск проведения внеплановой проверки деятельности самого товарищества. Так, к ответственности может быть привлечена обслуживающая организация по ст. 7.22 с наложением штрафа в размере от 40 000 до 50 000 руб. Уплата штрафов означает дополнительную нагрузку на ТСЖ, а значит, и уменьшение средств, которые могли бы быть направлены на содержание и ремонт многоквартирного дома.

Во избежание привлечения самого ТСЖ к административной ответственности необходимо и самостоятельно выявлять проблемные квартиры и восстанавливать нарушенный тепловой баланс дома. Ежегодно в начале отопительного сезона осуществляется проверка правильного распределения теплоносителя по системам отопления, в том числе по отдельным стоякам. Распределение теплоносителя должно производиться по температурам возвращаемой (обратной) воды по данным проектной или наладочной организации (п. 5.2.7 Правил эксплуатации жилфонда ().

В рамках этой проверки можно выявить факты самовольной установки (замены), изменения конфигурации батарей в квартире, которые могут стать причиной изменения температурного режима в других жилых помещениях в течение отопительного сезона.

Из практики работы председателей некоторых ТСЖ следует, что при проведении подготовки к отопительному сезону теплоснабжающие организации проводят выборочное обследование квартир на предмет выявления самовольно установленных (замененных) радиаторов. При их обнаружении акт готовности дома к отопительному сезону не подписывается. Конечно, тепло в квартиры поступит с началом отопительного сезона, поскольку это является обязанностью теплоснабжающей организации, и пренебречь ею она не вправе. Однако неподписанный акт в дальнейшем снимает с теплоснабжающей организации всякую ответственность в случае нарушения качества подачи тепловой энергии из-за наличия батарей, установленных с нарушением проекта. Таким образом, теплоснабжающие организации отдают решение вопроса о восстановлении теплового баланса дома на откуп ТСЖ, а значит, оно остается единственным ответственным лицом при нарушении теплового баланса дома.

Как бы то ни было, Правила эксплуатации жилфонда четко закрепляют обязанность обслуживающей организации контролировать самовольное увеличение или замену отопительных приборов внутри квартир. Так, согласно п. 5.2.1 данного документа эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать в том числе ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установку дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.

Это значит, что у ТСЖ есть возможность провести демонтаж излишне установленных радиаторов в квартирах. Конечно, на практике с реализацией этого полномочия могут возникнуть трудности, поскольку ни один собственник не согласится на демонтаж батарей в своей квартире по доброй воле. Единственным способом решения данной проблемы является обращение в суд с иском о понуждении собственника жилья демонтировать излишне установленные секции батарей в связи с их самовольной установкой (нарушение порядка пользования общим имуществом). Напомним, что, поскольку батареи являются общим имуществом, решение об увеличении состава последнего принимается квалифицированным большинством голосов на общем собрании собственников жилья (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ).

Информационная работа с жителями

Хотелось бы отметить, что председателям ТСЖ необходимо вести информационную работу с жителями дома. Как правило, многие жители совершенно не знают, куда им обращаться в случае необходимости заменить батареи в своей квартире, что делать и на что обращать внимание, и самостоятельно осуществляют демонтаж и последующий монтаж новых радиаторов, что впоследствии может привести к тепловой разбалансировке дома, нарушению прав и законных интересов своих соседей и в худшем случае к аварийной ситуации, отвечать за которую придется ТСЖ (п. 1.7.5 Правил эксплуатации жилфонда).

Пунктом 5.2.5 Правил эксплуатации жилфонда закрепляется полномочие обслуживающих организаций контролировать установку батарей: увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда не допускается. ТСЖ имеет право запретить установку (замену) отопительных приборов в квартире при их несоответствии предусмотренным проектом отопительным приборам. Исходя из этого, жители должны быть информированы о необходимости согласования с обслуживающей организацией (в нашем случае с ТСЖ) установки (замены) батарей в своей квартире.

Председателю в этой ситуации следует обратить внимание, что именно требуется согласовать собственнику помещения:
- замену «родных» батарей на радиаторы этого же вида (аналогичные установленным при строительстве дома);
- замену радиаторов на радиаторы другого вида (отличные от тех, что были предусмотрены проектом здания), в том числе с изменением конфигурации (количества секций) радиаторов;
- перенос батарей.

В первом случае собственник квартиры имеет право установить аналогичные предусмотренным проектом батареи без получения специального разрешения обслуживающей организации (ТСЖ). Тем не менее, на наш взгляд, ему стоит уточнить, какие именно батареи соответствуют проекту, и уведомить ТСЖ о замене батарей, чтобы в будущем избежать проблем, в том числе и аварийных ситуаций.

В двух следующих случаях председателю ТСЖ, не обладающему специальными техническими знаниями, при принятии решения о наличии технической возможности замены радиаторов на радиаторы другого вида (отличные от тех, что были предусмотрены проектом здания), в том числе с изменением конфигурации (количества секций) или при переносе батарей, следует воспользоваться помощью специалиста, который определит возможность установки тех или иных приборов. При этом представляется, что замена «родных» батарей на радиаторы этого же вида (аналогичные использованным при строительстве дома) возможна и без дополнительных консультаций с техническим специалистом, поскольку не меняется материал отопительных приборов, а соответственно, и нагрузка на тепловую систему дома.

Возникает вопрос об оплате услуг технического специалиста. За чей счет будет проведена экспертиза о соответствии отопительных приборов проекту и возможности их установки в квартире без ущерба для тепловой системы дома? Очевидно, что и в данном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Однако думается, что нести расходы должен собственник квартиры, в которой он собирается заменить батареи, поскольку именно он выступает с инициативой изменения отопительной системы всего дома.
Замена батарей с тем же количеством секций из материалов, отличных от материала «родных» батарей, или с увеличением их поверхности может привести к тому, что тепловая система дома, рассчитанная по проекту на определенную нагрузку, разбалансируется и температурная нагрузка будет неравномерно распределена на разные части здания (поквартирно), поэтому проведение технической экспертизы позволит в дальнейшем избежать многих проблем и судебных исков.

Как известно, лучше предотвратить возникновение конфликтной ситуации, чем разбираться в причинах ее возникновения постфактум. Превентивные меры, информационная работа председателей с жителями по различным вопросам жизнедеятельности дома, в том числе по поддержанию теплового баланса дома, будут хорошим подспорьем в обеспечении качественной эксплуатации многоквартирного дома и комфортного проживания в нем жильцов.

Здесь председатель может и должен выступить в качестве помощника и союзника, поскольку он также является собственником помещения в данном доме и его интересы по определению аналогичны интересам всех остальных собственников жилья - его соседей.

Дело № 2-460/2012

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Макаровский районный суд Сахалинской области

в составе председательствующего судьи Терещенко О.И.,

при секретаре Мирсановой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания" муниципального образования "Макаровский городской округ" к Рязановой И. А. о признании переустройства незаконным, и возложении обязанности восстановить систему отопления, и по встречному исковому заявлению Рязановой И. А. к муниципальному унитарному предприятию "Управляющая компания" муниципального образования "Макаровский городской округ" о признании переустройства системы отопления законной,

УСТАНОВИЛ:

26 июня 2012 года муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания" муниципального образования "Макаровский городской округ" (далее по тексту МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ") обратилось в суд с иском к Рязановой И. А. о признании переустройства незаконным, и возложении обязанности восстановить систему отопления.

В обосновании заявленных требований истец указал, что в ходе управления жилищным фондом 02.03.2010 года , совместно с представителями Государственной жилищной инспекции Сахалинской области, в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове было выявлено: все радиаторы отопления во всех жилых помещениях отключены от отопительных стояков; разрешительных документов на самовольное отключение приборов отопления нет. Согласно сведений из реестровой книги Макаровского отделения Сахалинского филиала собственником <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове является Рязанова И.А. (договор о передачи квартиры в собственность от <<ДАТА ИЗЪЯТА>>). Порядок переустройства жилого помещения регулируется статьями 25-29 главы 4 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 «собственник жилья в многоквартирном доме не имеет права в нарушение технических условий отсоединять, присоединять теплоиспользующие установки, имеющиеся в его квартире, так как система теплопотребления является неделимой частью общего имущества жилого дома и отключению по частям можно только согласно проекта». Исходя из положений , а также подпункта «д» пункта 2, пункта 6 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии и другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В ходе проверки инспектором Государственной жилищной инспекции Сахалинской области <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, в городе Макарове, имевшей место 02.03.2010 года, было сделано заключение о том, что собственник квартиры в целях поддержания нормативного уровня теплоснабжения в жилых помещениях обязан восстановить подключение радиаторов отопления к центральной системе теплоснабжения дома. 01.03.2012 года Рязановой И.А., собственнику квартиры <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, в городе Макарове, в связи с не предоставлением документов, подтверждающих законность отключения внутриквартирной системы отопления - было предложено до 11 марта 2012 года восстановить систему отопления (л.д. 16). По настоящее время радиаторы отопления в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове - не восстановлены. В соответствии с пунктом 15 статьи 14 Федерального закона «О теплоснабжении» № 190-ФЗ от 27 июля 2010 года, запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения. При переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме причиняется существенный вред всей отопительной системе, в частности, происходит снижение температуры в примыкающих помещениях. Кроме того, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения и, как следствие, тепловой баланс всего жилого здания. В связи с этим гражданин, использующий энергию для бытового потребления, не вправе без соответствующего разрешения административного органа отказаться. Просит признать незаконным переустройство жилого помещения <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове и обязать ответчика привести отопления жилого помещения <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове в первоначальное состояние, а именно подключить к системе централизованного теплоснабжения чугунные радиаторы отопления с расчетным количеством секций: в жилых комнатах 25, 11 секций, на кухне 9 секций.

16 августа 2012 года ответчиком Рязановой И.А. было подано встречное исковое заявление, в котором она просила признать произведенное переустройство системы отопления в квартире расположенной по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> городе Макарове Сахалинской области, законной.

К участию в деле судом были привлечены Государственная жилищная инспекция по Сахалинской области и Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Сахалинской области.

Представитель истца и представитель Государственной жилищной инспекции по Сахалинской области, будучи надлежащим образом извещенными судом, о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, предоставили в суд заявления о рассмотрении дела без их участия, в связи с чем, в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Ответчик Рязанова И.А. возражала против исковых требований МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ", просила признать законным проведенное переустройство системы отопления в её квартире, поскольку отключится от системы центрального отопления летом 2005 года, она была вынуждена, поскольку услуга по отоплению была не качественная, в квартире было постоянно холодно. Сейчас печное отопление демонтировано, квартира отапливается электрокаминами.

Суд, выслушав мнение участников процесса приходит к следующему.

В соответствии с требованиями части 1 переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно части 4 на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Договор на управление многоквартирным домом № 22 от 16.10.2006 года подтверждает, что Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования "Макаровский городской округ (далее по тексту КУМС МО "Макаровский городской округ"), являющийся собственником жилых помещений, расположенных в доме, заключил договор с МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ" на управление домом № *** по <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове, согласно договору в обязанности МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ" входит осуществление претензионной работы по задолженности, образовавшейся у нанимателей и собственников жилых помещений при несвоевременном внесении нанимателями и собственниками жилых помещений платы за жилое помещение и коммунальные услуги (л.д. 44-55).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия № *** от <<ДАТА ИЗЪЯТА>> четырехкомнатная квартира находится на пятом этаже, площадью 88,6 квадратных метров, расположенная по адресу: город Макаров <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> на праве долевой собственности принадлежит Рязановой И. А. (л.д. 64).

Из заявлений Рязановой И.А. от 28.04.1997 года, 15 мая 1997 года, 29.11.2001 года, 10.10.2002 года, 16.01.2003 года, 22.01.2004 года, 24.02.2004 года, 13.04.2004 года, 17.12.2004 года, 18.05.2004 года, 25.10.2004 года, 25.11.2004 года, 17.12.2004 года в адрес директора ЖКХ, следует, что в связи с не соблюдением температурного режима в жилом помещении, она просит снизить оплату за отопление, составить комиссию по обследованию теплового режима в квартире и отключить её квартиру от центральной системы отопления (л.д. 93-105).

Из акта обследования <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове, составленного с участием представителя МУП "Коммунальник Б. от 19 ноября 2003 года, следует, что температура воздуха составила в комнате - 10°С, зал - 10°С, комната - 10°С, комната -10°С, коридор - 9°С (л.д. 107).

Согласно акту Государственной жилищной инспекции Сахалинской области от 02.03.2010 года, в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове все радиаторы отопления во всех жилых помещениях отключены от отопительных стояков, отопительные стояки не изолированы, температура во всех жилых помещениях +17,9° С, +18°С, источника теплоснабжения постоянного действия в квартире нет, подогрев квартиры осуществляется переносной тепловой пушкой (л.д. 87-89).

Из акта обследования квартиры составленного 17 марта 2012 года МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ" следует, что радиаторы отопления в квартире отсоединены от стояков, стояки отопления закольцованы, не изолированы (л.д. 106).

В письме от 02 августа 2012 года № 240 начальник территориального отделения НД Макаровского района Шумилкина Н.И. не возражает против установки в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове отопительной печи заводского изготовления с условием соблюдения указаний (инструкций) предприятия - изготовителя (л.д. 61).

Актом проверки Территориального отделения Государственного пожарного надзора Макаровского района от 22 августа 2012 года нарушений пожарной безопасности в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове - не выявлено (л.д.91-92).

Свидетель Б. в судебном заседании показал, что он работает главным специалистом Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Макаровский городской округ». В 2005 когда он работал в МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ", то присутствовал в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> при составлении акта обследования квартиры, на предмет того, что система отопления у Рязановой И.А. была отключена от центрального отопления, по причине того, что при центральном отоплении в квартире было холодно. Актом зафиксировали факт отключения отопления в квартире.

Свидетель К. показал, что является соседом Рязановой И.А. по одному стояку, он проживает на первом этаже, а Рязанова И.А. на пятом. Ему известно, что Рязановы примерно 2004-2005 году отключились от центрального отопления, но на тепловой режим в его квартире это никак не повлияло, никаких претензий у него к Рязановой И.А. нет.

Свидетель С. показала, что длительное время поддерживает дружеские отношения с Рязановой И.А. Примерно в 90-х годах из-за постоянного холода в их квартире, у Рязановых начал заходить разговор об отключении квартиры от центрального отопления и о переходе на автономное отопление. Позже в 2005 году от Рязановой И.А. ей стало известно, что в администрации района и С. им разрешили отключить квартиру от центрального отопления, и они отключились. Она неоднократно была в квартире Рязановых, как до отключения от центральной системы отопления, когда в квартире было очень холодно, Рязанова И.А. неоднократно писала заявления в "Коммунальник", но никаких мер не принималось, так и после, и обратила внимание, что после отключения квартиры от центрального отопления в квартире стало гораздо теплее.

Свидетель Х. показала, что Рязанова И.А. является родственницей, она часто бывает у них в гостях и знает, что когда у Рязановой И.А. в квартире было центральное отопление, то в квартире было очень холодно. Для обогрева квартиры они постоянно включали камин. Их неоднократные заявления о принятии мер МУП «Управляющая компания» игнорировала. По этой причине в 2005 году Рязановы были вынуждены отключиться от центрального отопления, так как и у неё в квартире было холодно, то когда Рязановы отключались от центрального отопления, она спрашивала у них, какие документы нужны и какова процедура отключения. Она не помнит письменно или на словах, но разрешение на отключение им давали.

Свидетель Х. показала, что является соседкой Рязановой И.А. по лестничной площадке. У них с квартирой Рязановой общая стена в ванной комнате, туалете и в спальне. Ей известно, что ранее до отключения Рязановыми батарей от центрального отопления у них в квартире все подмерзало, текли стены. От Рязановой ей известно, что перед отключением была создана комиссия, в которую входили Б., Х. и Р.. Никаких изменений температурного режима в её квартире, из-за отключения Рязановой от центрального отопления не произошло. Общая межквартирная стена не промерзает и не чернеет. Её права отключением Рязановой от центрального отопления никак не нарушены.

Свидетель П. показал, что он проживает во втором подъезде, у него с квартирой Рязановой И.А. общая стена. О том, что Рязанова отключилась от центрального отопления, он узнал в 2012 году, перед судебным заседанием. На его квартире отключение Рязановой от центрального отопления никак не отразилось, никакого ухудшения теплового режима, и промерзания стен в его квартире не было.

Представитель ТО Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Сахалинской области в Поронайском, Смирныховском, Макаровском районе, Данилова Е.А., действующая на основании доверенности, в заключении пояснила, что отключение Рязановой И.А. от центральной системы отопления никак не повлияло на других жильцов дома, исходя из их пояснений в суде. Их права, как потребителей коммунальной услуги отопления, ничем нарушены не были, у них претензий к Рязановой И.А. нет. Закон от 27.07.2010 года № 190 о теплоснабжении, на который ссылается истец был издан в 2010 году, а Рязанова и.А. отключилась от центральной системы теплоснабжения летом 2005 года. Также отключение Рязановой И.А. произошло после 31 марта 2005 года, то есть когда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, то есть когда отключение от центральной системы отопления уже считалось переустройством. Следовательно, суд, если данное переустройство не нарушает права и законные интересы других лиц, вправе сохранить систему отопления в переустроенном виде.

Судом установлено, что отключение квартиры от системы отопления было произведено ответчиком летом 2005 года, когда температурный режим в помещении квартиры, отапливаемой централизованной системой отопления, не соблюдался. То есть в условиях тяжелой жизненной ситуации.

Доказательств, подтверждающих, что произведенное ответчиком изменение в системе центрального отопления в квартире нарушает права и законные интересы жильцов, либо создает угрозу их жизни и здоровью суду не предоставлено.

При принятии решения по делу суд не руководствуется пунктом 15 статьи 14 Федерального закона «О теплоснабжении» № 190-ФЗ от 27 июля 2010 года, поскольку закон издан после отключения Рязановой И.А. от системы центрального отопления.

Исследованными в судебном заседании материалами дела, а также пояснениями лиц, участвующих в деле, и свидетелей установлено, что в летом 2005 года из-за некачественного предоставления теплоснабжающей организацией МУП "Коммунальник" услуги по отоплению <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове, собственником квартиры Рязановой И.А. было произведено отключение от инженерных сетей (системы центрального отопления), было установлено печное отопление, которое в настоящее время демонтировано и квартира отапливается электрокаминами, права и законные интересы других жильцов дома отключением Рязановой И.А. от системы центрального отопления не нарушены. При таких обстоятельствах суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований МУП "Управляющая компания" МО "Макаровский городской округ отказать" отказать, встречные исковые требования Рязановой И.А удовлетворить.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Исковые требования муниципального унитарного предприятия «Управляющая компания» муниципального образования «Макаровский городской округ» к Рязановой И. А. о признании незаконным переустройство жилого помещения <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове и обязании Рязановой И. А. привести отопления жилого помещения <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в городе Макарове в первоначальное состояние, а именно подключить к системе централизованного теплоснабжения чугунные радиаторы отопления с расчетным количеством секций: в жилых комнатах 25, 11 секций, на кухне 9 секций оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Рязановой И. А. к муниципальному унитарному предприятию «Управляющая компания» муниципального образования «Макаровский городской округ» удовлетворить.

Признать законным переустройство инженерных сетей (системы отопления) в квартире по адресу: город Макаров <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Макаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом.

Судья: О.И. Терещенко

Судья: О.И. Терещенко